¿PARA QUIÉN SE CONSTRUYE SANTA MARTA?

A Mediados de 2025 la revista Forbes reseñó el liderazgo inmobiliario de Santa Marta como la “ciudad #1 de Colombia para comprar vivienda turística. Según Camacol “En el primer semestre del 2025 se vendieron 2.619 unidades netas, mientras que en el acumulado de 12 meses se comercializaron 4.333, con un crecimiento de la inversión neta en vivienda en el primer semestre del año de un 35%, equivalente a más de 1.5 billones de pesos.” Esta tendencia se ha mantenido en lo corrido del 2026. A primera vista, esto parecería una señal inequívoca de dinamismo económico.” Pero el problema es que este crecimiento no significa desarrollo urbano equilibrado de la ciudad. Las cifras obligan a plantearse preguntas sobre sostenibilidad urbana, presión ambiental y capacidad real de la ciudad para soportar ese crecimiento. Desde el ámbito social, para una ciudad que según el Dane (2018) tiene un déficit de vivienda del 48.11%, desempleo del 11.7%, un índice de pobreza del monetaria del 37.9% y e informalidad de 59.5%, surge una pregunta fundamental: ¿Para quién se construye Santa Marta?

El modelo que se ha consolidado en los últimos años apunta claramente hacia la vivienda turística, la segunda residencia y la inversión especulativa. Los proyectos en expansión y un mercado inmobiliario que se mueve con fuerza sugieren una ciudad dinámica, atractiva para la inversión y en plena consolidación como destino turístico e inmobiliario.

La otra cara de esta expansión es menos visible en los informes del sector, pero mucho más evidente en el territorio: la dificultad creciente de los hogares de ingresos medios y bajos para acceder a vivienda formal y con oferta de servicios adecuada. Mientras la oferta inmobiliaria se concentra en segmentos de mayor valor, la vivienda de interés social sigue siendo insuficiente frente a la demanda real. Esto indica que urbanísticamente la ciudad no se desarrolla prioritariamente para resolver el déficit habitacional de la población local, sino para capturar rentas asociadas al turismo y al capital externo.

Cuando el mercado formal no ofrece alternativas, la ciudad empieza a expulsar población hacia la periferia, hacia zonas con menor infraestructura, menor acceso a servicios y, en muchos casos, mayor vulnerabilidad ambiental. El resultado de esta contradicción es lo que se observa hoy: Cerros, suelos inestables y áreas sin infraestructura básica se convierten en la única alternativa posible para cientos de familias que no encuentran cabida en el mercado formal. Esta es una decisión en la mayoría de los casos forzada, pero de la cual se aprovechan los carteles de invasores de tierras. Una vez instalada, esa informalidad tiende a crecer, consolidarse y repetirse en otros puntos del territorio.

El gremio constructor colombiano ha señalado que los cambios en las reglas de juego y la reducción por parte del gobierno Petro en los subsidios han generado un aumento en los desistimientos de compra de vivienda nueva y una caída en licencias VIS. Sin embargo, en Santa Marta este fenómeno no es nuevo ni ha sido imprevisible. Es el resultado acumulado de años de debilidad en la planificación urbana, falta de control efectivo del uso del suelo y ausencia de una política local robusta de suelo para vivienda social. En otras palabras, la ciudad ha permitido que el crecimiento ocurra más por inercia que por diseño.

El Plan de Ordenamiento Territorial debería ser la herramienta para evitar este escenario. Esta oportunidad se desaprovechó con la aprobación por parte del Concejo Distrital (2020) del POT 500 Años, elaborado a medias. Este POT no contiene importantes fundamentos para una política de vivienda sólida, entre los cuales sobresalen: “Estudios de riesgo de detalle para determinar las acciones que contribuyan a mitigar la amenaza o retirar la exposición” y “Reglamentar las formas de traslado de la obligación VIP, incorporando con el objetivo de que estas sean invertidas en la reubicación de familias en áreas de riesgo o en reubicación de familias en servidumbres del sistema de movilidad”.

Por otro lado se observa que debido a las profundas deficiencias del POT la dinámica de licenciamiento y ocupación del suelo ha permitido que la ciudad siga avanzando hacia sectores donde el equilibrio ecológico ya está comprometido. El caso más palpable es el de Bello Horizonte. Allí, la transformación del suelo hacia usos turísticos intensivos ha generado un proceso de urbanización que supera la capacidad de soporte ambiental y de infraestructura del territorio.

La esperanza de resolver estas deficiencias renació cuando fue anunciado el proceso de revisión del POT. Sin embargo, la opacidad con que este ha sido manejado y la cuestionable calidad técnica de los contratistas a cargo, llevan a poner en duda que para este gobierno sea de interés priorizar el acceso equitativo al suelo, y contribuir a través de esto, en la corrección de desigualdades que persisten en la ciudad.

El POT no es solo un cúmulo de normas urbanísticas; es un plan de ciudad, una hoja de ruta que define cómo crece el territorio, quién tiene acceso a él y bajo qué condiciones se distribuyen sus oportunidades y riesgos. Cada nueva ocupación en zonas inestables aumenta la exposición a deslizamientos, emergencias invernales y pérdida de vidas humanas. Pero también aumenta la fragmentación de la ciudad: barrios sin servicios adecuados, desconectados del tejido urbano y con baja capacidad de integración social.

Como consecuencia, la expansión del mercado turístico inmobiliario convive con un crecimiento de la informalidad urbana, con ocupación de zonas de riesgo y con una presión creciente sobre servicios públicos que ya operan al límite.

Mientras la vivienda formal no logre competir en accesibilidad con la informalidad, y mientras el suelo urbano siga siendo gestionado sin una visión de largo plazo, Santa Marta continuará repitiendo el mismo ciclo: expansión hacia el riesgo, regularización tardía y un crecimiento urbano que, más que desarrollo, parece acumulación desordenada de problemas.

La ciudad crece, pero su capacidad de sostenerse no.