PROPIEDAD HORIZONTAL: ¿ES POSIBLE PROHIBIR EL CONSUMO DE CIGARRILLO Y CANNABIS EN LOS CONJUNTOS RESIDENCIALES?

Créditos foto: CNN en Español

Por: BRIANA CAMARGO CANTILLO

abg.brianacamargo@gmail.com

La inquietud sobre la legalidad del consumo de sustancias psicoactivas en la propiedad horizontal nace muchas veces de la inconformidad de algunos propietarios y residentes ante la situación de convertirse en consumidores pasivos o fumadores pasivos, como resultado del consumo activo de estas sustancias por parte de sus vecinos. Este tema desata múltiples controversias, especialmente en los conjuntos residenciales, donde en cada asamblea se reabre la discusión sobre la posibilidad de prohibir o sancionar el consumo de cigarrillo y cannabis dentro de los inmuebles o zonas comunes, bajo el argumento de proteger la salud y la tranquilidad colectiva.

En la mayoría de los conjuntos residenciales, los administradores y consejos de administración reciben quejas constantes por los olores, el humo o los efectos del consumo de cigarrillo y cannabis. Estas molestias se trasladan inevitablemente a las asambleas, donde los propietarios buscan incluir en los reglamentos internos la prohibición o sanción de esta práctica, argumentando el derecho a la tranquilidad y a la salubridad en los espacios habitacionales.

Sin embargo, aunque el reclamo de los vecinos tiene fundamento en el principio de convivencia, la solución no     puede desconocer los derechos fundamentales de quien consume dentro de su propiedad privada.

La Corte Constitucional, en la Sentencia C-127 de 2023, reiteró que el libre desarrollo de la personalidad (artículo 16 de la Constitución) protege las decisiones individuales siempre que no lesionen derechos de terceros, por lo que el consumo personal —aun de sustancias psicoactivas— no puede ser objeto de prohibición absoluta. De igual forma, el derecho a la intimidad personal y familiar (artículo 15) impide que la administración o los órganos de dirección de la copropiedad impongan controles dentro de los espacios privados de los residentes.

El Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio, en concepto jurídico 2025EE0036807, precisó los alcances de la regulación sobre el consumo de cigarrillo y cannabis en el régimen de propiedad horizontal. En su pronunciamiento, la entidad explicó que la Ley 2000 de 2019, al modificar el artículo 140 del Código Nacional de Policía (Ley 1801 de 2016), otorgó a las asambleas y consejos de administración la facultad de regular la prohibición del consumo de sustancias psicoactivas únicamente en las zonas comunes de los conjuntos residenciales o unidades sometidas a propiedad horizontal, de acuerdo con la Ley 675 de 2001.

El Ministerio fue enfático al afirmar que esta facultad no se extiende a los espacios privados

“La ley otorgó a la Asamblea o Consejo de Administración la posibilidad de regular lo relativo al uso del cannabis en las diferentes zonas comunes (…), dejando fuera de la regulación lo relativo a las zonas privadas, razón por la cual no se podrá imponer medidas sancionatorias ni prohibición por parte de los órganos de dirección y administración de la propiedad horizontal, en fundamento a los derechos constitucionales del libre desarrollo de la personalidad y a la intimidad”.

Esto significa que, aunque las copropiedades pueden prohibir fumar o consumir cannabis en áreas compartidas, como pasillos, parques, piscinas, gimnasios o zonas comunales, no pueden hacerlo dentro de los apartamentos, terrazas privadas o patios de uso exclusivo. Cualquier intento de sanción en estos espacios constituiría una vulneración directa de los derechos constitucionales del residente.

El concepto del Ministerio recuerda que, según el artículo 3, 16 y 19 de la Ley 675 de 2001, los bienes sometidos al régimen de propiedad horizontal se clasifican en:

• Bienes privados: de dominio exclusivo del propietario, como el interior del apartamento.
• Bienes comunes: de uso y goce compartido por todos los copropietarios.
• Bienes comunes de uso exclusivo: aquellos asignados a un residente, como terrazas o patios, que siguen siendo comunes desde el punto de vista jurídico.

De acuerdo con el artículo 18 de la Ley 675, los propietarios deben abstenerse de ejecutar actos que comprometan la seguridad, produzcan ruidos o molestias y perturben la tranquilidad o la salud pública. En consecuencia, aunque la administración no puede prohibir el consumo en el ámbito privado, sí puede intervenir cuando exista una afectación comprobable a otros residentes, en aplicación de las normas de convivencia y de los principios de proporcionalidad y respeto mutuo.

La regulación local sobre el consumo también encuentra límites en los artículos 12 y 13 de la Ley 1801 de 2016, que consagran el poder subsidiario y residual de policía. Según estas disposiciones, los concejos municipales o distritales —como el de Bogotá— pueden dictar normas complementarias para proteger la convivencia, pero no pueden crear restricciones adicionales a los derechos de las personas ni imponer medidas correctivas no previstas por el legislador. Esto garantiza que las decisiones adoptadas a nivel local o dentro de las copropiedades no excedan los márgenes establecidos por la ley nacional ni interfieran con los derechos fundamentales.

El debate sobre el consumo de cigarrillo y cannabis en la propiedad horizontal refleja la tensión entre el bienestar colectivo y las libertades personales. El Ministerio de Vivienda deja claro que las copropiedades sí pueden regular o prohibir el consumo en zonas comunes, en aras de proteger la convivencia y la salud pública; pero no tienen competencia para sancionar ni prohibirlo dentro de los espacios privados o de uso exclusivo, donde prevalecen la autonomía individual y la intimidad del residente.

Así, las decisiones adoptadas en asambleas o reglamentos internos deben orientarse a promover la convivencia sin desconocer que la libertad personal y la vida privada son límites infranqueables en el derecho colombiano.

Finalmente, aunque las molestias generadas por el humo o los olores justifican la búsqueda de medidas de convivencia, ninguna administración puede imponer sanciones o prohibiciones sobre lo que un residente decida hacer dentro de su vivienda, siempre que no afecte directamente la seguridad o la salud de los demás.

El desafío para las copropiedades será, entonces, equilibrar el respeto a los derechos individuales con la necesidad de mantener un entorno armónico, fortaleciendo la educación ciudadana, la mediación vecinal y la corresponsabilidad en el uso de los espacios comunes.