Llegas a tu conjunto, pasas por la portería y te dicen que para poder entrar debes registrar tu rostro o tu huella. No es una contraseña que puedas cambiar si se filtra, ni una tarjeta que puedas bloquear si se pierde. Es información que forma parte de tu propio cuerpo. ¿Puede una propiedad horizontal exigirla como condición para ingresar a tu casa?
La pregunta cobra especial importancia porque la huella dactilar y los datos obtenidos mediante sistemas de reconocimiento facial son datos biométricos y, de acuerdo con la Ley 1581 de 2012, tienen la categoría de datos sensibles. Esta clasificación implica una protección reforzada y somete su tratamiento a condiciones específicas.
El artículo 6 de la Ley 1581 establece que está prohibido el tratamiento de datos sensibles, salvo las excepciones previstas en la misma norma. Una de ellas ocurre cuando el titular ha dado su autorización explícita, siempre que esta sea procedente. Además, el Decreto 1377 de 2013 exige informar al titular que no está obligado a autorizar el tratamiento de sus datos sensibles y explicar claramente la finalidad para la cual serán utilizados.
En las propiedades horizontales, estas reglas tienen una aplicación muy concreta. La administración puede implementar mecanismos tecnológicos para fortalecer la seguridad, pero no puede asumir que la necesidad de controlar el ingreso le permite exigir indiscriminadamente datos biométricos a residentes, propietarios o visitantes.
La Superintendencia de Industria y Comercio ya tuvo que intervenir en un caso prácticamente idéntico. Mediante la Resolución 52185 de 2025, la SIC ordenó a una propiedad horizontal de Bogotá, entre otras medidas, suprimir los datos biométricos de las personas que lo solicitaran y habilitar mecanismos alternativos de ingreso que no implicaran el tratamiento de información biométrica.
El pronunciamiento es especialmente relevante porque la SIC estableció que el reconocimiento facial no puede convertirse en el único mecanismo para ingresar a una propiedad horizontal. La entidad señaló que deben existir alternativas para quienes no autoricen el tratamiento de sus datos biométricos, como tarjetas de proximidad, códigos de acceso u otros sistemas que permitan verificar la identidad o controlar el ingreso sin recurrir a esta clase de información.
Esto significa que una administración no debería limitarse a anunciar que, a partir de determinada fecha, todos los residentes tendrán que registrar su rostro o su huella. Antes de implementar un sistema de esta naturaleza, la copropiedad debe analizar la finalidad del tratamiento, establecer qué información será recolectada, informar a los titulares, determinar la base jurídica correspondiente, adoptar medidas de seguridad y garantizar el ejercicio de los derechos previstos en la legislación de protección de datos personales.
La asamblea de copropietarios también tiene un papel importante. Si se pretende aprobar un sistema biométrico, la decisión debe ajustarse a la Ley 1581 de 2012, sus normas reglamentarias y las instrucciones de la autoridad de protección de datos. Una decisión adoptada por mayoría no puede eliminar las garantías que la legislación reconoce a los titulares de datos personales.
Además, la finalidad de seguridad debe guardar relación con el mecanismo utilizado. El hecho de que una copropiedad busque prevenir el ingreso de personas no autorizadas no significa que pueda recolectar cualquier información ni conservarla indefinidamente. Cuando se utilizan datos biométricos, la administración debe observar, entre otros, los principios de finalidad, libertad, seguridad, confidencialidad y circulación restringida establecidos en el régimen de protección de datos.
Para un propietario o residente, la situación también tiene una ruta de actuación. Si la administración exige la huella o el reconocimiento facial como única forma de acceso, puede solicitar información sobre qué datos están siendo recolectados, con qué finalidad, quién es responsable de su tratamiento, cuánto tiempo serán conservados, qué medidas de seguridad se aplican y cuál es el mecanismo alternativo para ingresar sin suministrar información biométrica.
También puede ejercer los derechos que le reconoce la Ley 1581 de 2012 como titular de los datos personales. Dependiendo de la situación, podrá solicitar la consulta, actualización, rectificación o supresión de la información, así como presentar una reclamación cuando considere que el tratamiento desconoce las disposiciones legales.
La tecnología puede mejorar los controles de seguridad de una propiedad horizontal, pero su implementación debe responder a una necesidad concreta y respetar los límites establecidos por el régimen de protección de datos personales. Cuando el mecanismo elegido utiliza características físicas de una persona para identificarla, la administración adquiere obligaciones adicionales y no puede trasladar al residente el costo de esa decisión tecnológica obligándolo a entregar sus datos sensibles. La seguridad de la copropiedad debe construirse con mecanismos proporcionales, transparentes y respetuosos de los derechos de quienes la habitan.
Para las administraciones y consejos de administración, esto implica revisar antes de implementar o mantener un sistema biométrico si existe una finalidad legítima y claramente definida, si el tratamiento cumple las exigencias de la Ley 1581 de 2012, si las personas fueron debidamente informadas y autorizan el tratamiento cuando corresponda y, especialmente, si existe un mecanismo alternativo de acceso para quienes no quieran entregar sus datos biométricos. Para propietarios y residentes, implica saber que pueden preguntar, reclamar y exigir que sus datos personales sean tratados conforme a la ley.
