Por: BRIANA CAMARGO CANTILLO
abg.brianacamargo@gmail.com
Comprar vivienda es una de las decisiones más importantes en la vida de una persona o familia. Sin embargo, lo que debería ser un paso hacia la tranquilidad y el patrimonio, muchas veces se convierte en un dolor de cabeza por causa de cláusulas abusivas que incluyen las constructoras en los contratos de compraventa.
Estos documentos suelen ser largos, llenos de tecnicismos y redactados de forma que resultan poco comprensibles para el comprador promedio. Allí está el primer riesgo: mientras el consumidor firma con la ilusión de asegurar su hogar, muchas veces no se da cuenta de que está aceptando disposiciones que lo ponen en desventaja y que limitan sus derechos.
En este artículo te explicamos tres de las cláusulas más comunes que debes identificar y evitar al momento de firmar un contrato con una constructora.
- Renuncia a la condición resolutoria
En los contratos bilaterales existe la llamada condición resolutoria, prevista en el artículo 1546 del Código Civil de Colombia. Este derecho faculta a cualquiera de las partes para pedir, en caso de incumplimiento de la otra, una de dos cosas: el cumplimiento forzado del contrato o su resolución, en ambos casos con indemnización de perjuicios.
Se trata de una herramienta fundamental para proteger a los compradores frente a retrasos, incumplimientos o incumplimientos parciales de las constructoras.
No obstante, algunas constructoras incluyen cláusulas en las que obligan al comprador a renunciar a esta condición resolutoria, muchas veces en contratos extensos y con lenguaje confuso.
¿Qué significa esto en la práctica?
i. El comprador queda sin la posibilidad de exigir judicialmente que la constructora cumpla lo pactado o de dar por terminado el contrato si la otra parte incumple.
ii. Aunque la ley permite que la renuncia sea voluntaria —por autonomía de la voluntad—, si no hay consentimiento informado o si esta cláusula se impone de manera abusiva, resulta inválida.
iii. En la práctica, muchas veces los compradores desconocen qué significa renunciar a este derecho y las constructoras se aprovechan de esa falta de información.
En otras palabras: puedes renunciar, pero sabiendo lo que eso implica. Si no es así, la constructora está abusando de su posición dominante.
- Plazos abiertos para la entrega de la vivienda
Otro problema recurrente es la inclusión de plazos vagos o abiertos para la entrega del inmueble, como:
i. “La entrega dependerá de factores externos”.
ii. “El plazo será aproximado”.
iii. “El inmueble se entregará cuando estén dadas las condiciones”.
Este tipo de cláusulas dejan al comprador en total incertidumbre, pues la constructora se cubre frente a retrasos y el consumidor queda sin mecanismos para reclamar por los perjuicios que esos retrasos puedan ocasionarle.
¿Por qué son perjudiciales?
i. El comprador puede estar pagando cuotas o incluso créditos hipotecarios durante meses o años sin recibir la vivienda.
ii. No existe compensación por los retrasos.
iii. Se rompe el equilibrio contractual, pues la obligación del comprador (pagar) es clara y exigible, mientras que la obligación de la constructora (entregar) queda abierta e indefinida.
Un contrato justo debe señalar fechas concretas de entrega y consecuencias claras en caso de incumplimiento.
- Modificaciones unilaterales del contrato
Quizás la más lesiva de todas: cláusulas que otorgan a la constructora el poder de modificar unilateralmente condiciones esenciales del contrato, como:
i. El precio final de la vivienda.
ii. Las características y acabados del inmueble.
iii. La fecha de entrega.
Estas cláusulas son claramente abusivas porque dejan al comprador sin posibilidad de decisión sobre aspectos que afectan directamente su inversión.
La regla general es que ningún contrato puede ser modificado sin el consentimiento de ambas partes. Las constructoras que incluyen estas disposiciones están desconociendo el principio de la buena fe contractual y los derechos de los consumidores.
Desde VoxPublica queremos recomendarle a nuestra audiencia que al momento de comprar vivienda:
i. Revise detalladamente cada cláusula del contrato.
ii. No acepte renunciar a derechos como la condición resolutoria sin plena conciencia de lo que implica.
iii. Exija plazos de entrega claros y definidos.
iv. Desconfíe de contratos que permitan a la constructora modificar el precio, las características o la entrega sin tu consentimiento.
Recuerda: tu patrimonio y tu tranquilidad están en juego. Antes de firmar, busca asesoría legal. Un contrato puede parecer una simple formalidad, pero si no se revisa con cuidado, puede convertirse en la fuente de grandes problemas financieros y legales.
