En Santa Marta evitamos preguntar en voz alta: ¿quién define el futuro urbano de la ciudad? En una democracia, el crecimiento urbano es una decisión pública liderada por la autoridad de planeación, sustentada en criterios ambientales, sociales y técnicos, y orientada por el interés general. Sin embargo, el anuncio central al final de la reunión entre la Cámara Colombiana de la Construcción (CAMACOL) y la ESSMAR parece contar otra historia: la proyección de incorporar 66.000 nuevos usuarios de servicios públicos en los próximos cinco años en Santa Marta. Para el sector constructor esta proyección representa una señal de dinamismo económico; para la administración distrital debería ser una alarma sobre la capacidad real del territorio para soportar ese crecimiento. El debate público se ha invertido. Hoy primero se habla primero de nuevos proyectos de vivienda y después, se verá qué hacer con el acueducto, alcantarillado, riesgos ambientales y ordenamiento territorial. Es exactamente al revés como una ciudad debería planificarse.
La reunión entre el gerente de ESSMAR, David Millán, y los afiliados de CAMACOL dejó un mensaje claro: la planificación terminó subordinada a las expectativas de edificabilidad.
Ninguna ciudad sostenible crece porque los constructores tengan inventarios de suelo; crece porque existe una autoridad de planeación capaz de definir qué territorios pueden urbanizarse, cuáles deben protegerse y cuáles jamás deberían ocuparse. Esto para Santa Marta será difícil de lograr mientras no se corrijan las serias deficiencias de su Plan de Ordenamiento Territorial (POT), reconocidas por la propia Secretaría de Planeación (Documento Justificación Técnica Revisión del POT ).
Frente a este escenario es oportuno destacar que VoxPública tuvo acceso a la comunicación (Oficio Solicitud de Información PJIIAAM-209) mediante la cual el Procurador Judicial Ambiental, Jorge Escobar Silebi, hace un fuerte llamado de atención al Distrito sobre la revisión del POT y sobre la manera en que este ha abordado el futuro urbano de Santa Marta.
En dicho Oficio, la agencia del Ministerio Público además de solicitar el texto contentivo del proyecto de revisión del Acuerdo Distrital N° 011 de 2020, recuerda a las autoridades locales a las cuales se dirige que: “El ordenamiento del territorio constituye en su conjunto una función pública”. Es decir, el POT no existe para acomodarse al mercado. Es el mercado el que debe ajustarse al POT.
El Ministerio Público es contundente al señalar que la disponibilidad de servicios públicos ya fue objeto de fuertes cuestionamientos por parte de la Corte Constitucional y que el desarrollo urbano debe entenderse como una oportunidad para proteger los bienes colectivos, no para deteriorarlos.
También advierte sobre el riesgo de que se utilicen indebidamente instrumentos previstos en el POT como los Planes Urbanos de Borde y los Planes Integrales Ambientales de Borde, a través de los cuales podrían normalizarse ocupaciones que fracturan ecosistemas y obligan posteriormente a destinar recursos públicos para llevarles infraestructura, legalizarlas o mitigar riesgos que nunca debieron existir.
Este mensaje resulta más que oportuno para quienes reclaman que el desarrollo urbano de Santa Marta no puede reducirse a una conversación entre constructores. CAMACOL cumple legítimamente la función de representar los intereses del sector edificador. Nada reprochable en ello. Pero y ¿qué pasa con Planeación distrital cuya función es defender los intereses de la ciudad?
Preocupa que la visión gremial termine dominando la conversación pública sobre el futuro de Santa Marta. Una ciudad no puede diseñarse únicamente desde la rentabilidad del suelo. También deben sentarse en la mesa quienes defienden el patrimonio ambiental, la gestión del riesgo, el espacio público, la movilidad, la disponibilidad hídrica y los derechos de quienes ya habitan los barrios con servicios precarios.
La prioridad del gobierno de Santa Marta no puede centrarse en satisfacer el apetito de ganancias de los “cacaos” criollos del negocio inmobiliario, sino en garantizar un desarrollo urbano que proteja el interés general, la sostenibilidad del territorio y el derecho de los ciudadanos a una ciudad planificada.
No se trata de oponerse al desarrollo inmobiliario, sino de gobernarlo, someterlo a la planificación, al ordenamiento territorial y a la capacidad real de sus servicios públicos. Solo así el crecimiento deja de ser un negocio para unos pocos y se convierte en bienestar para toda la ciudad.
Los 66.000 nuevos usuarios anunciados no deberían celebrarse como una meta comercial, sino analizarse como un compromiso de planificación que exige decisiones técnicas, ambientales y políticas de enorme responsabilidad por parte del gobierno local. Cada nuevo proyecto aprobado sin una visión integral amplía la deuda urbana que terminarán pagando los ciudadanos.
¿De qué le va a servir a Santa Marta que se construyan más edificios sobre el mismo desorden? ¿No aprendimos del modelo fallido que condujo al desastre urbanístico de El Rodadero?
Cuando entenderemos que una ciudad que pierde el control de su territorio deja de planificar su futuro y comienza, simplemente, a urbanizar su próxima crisis.
Estos artículo relacionados pueden ser de su interés:
1 Comment
Máximo José Polo Pérez 21 Sep 2026
Apreciado y gentil lector hago mi aporte al debate planteado por Vox:
El fenómeno del crecimiento inmobiliario acelerado en el distrito de Santa Marta plantea una profunda disyuntiva en la economía política del suelo y el urbanismo crítico: el conflicto latente entre el valor de uso del territorio para sus habitantes nativos y su valor de cambio como activo financiero de alta rentabilidad para los mercados de capitales. De acuerdo con el marco legal colombiano definido por la Ley 388 de 1997, el Plan de Ordenamiento Territorial (POT) debe actuar como el instrumento supremo de gobernanza para garantizar la función social y ecológica de la propiedad, subordinando los intereses particulares al beneficio colectivo. No obstante, las dinámicas empíricas observadas revelan una marcada asimetría estructural, donde la presión del mercado de la construcción ejerce una fuerza fáctica que preconfigura el modelo de ciudad de forma previa, relegando la planificación pública a un rol reactivo de mera regularización normativa a posteriori.
Esta preeminencia de las lógicas inmobiliarias privadas sobre el planeamiento técnico del territorio erosiona los mecanismos de participación ciudadana y debilita la soberanía de la comunidad en la definición de su propio entorno. El tejido urbano crece bajo patrones fragmentados, desconectados de las capacidades estructurales de soporte de las redes de servicios públicos matrices, y de los imperativos ecológicos de un ecosistema costero vulnerable. Para diagnosticar con precisión estas asimetrías, resulta indispensable evaluar las variables físicas fundamentales de la ciudad.
REALIDAD INMOBILIARIA ACTUAL Y DINÁMICAS DE MERCADO
La realidad inmobiliaria contemporánea del distrito de Santa Marta está fuertemente determinada por procesos globales de financiarización de la vivienda. Este fenómeno implica que el suelo residencial pierde progresivamente su valor social primario de solución habitacional para mutar hacia un activo de inversión líquida, atractivo para capitales externos a la región.
El auge sin precedentes de las plataformas de alojamiento a corto plazo y la demanda hiperconcentrada de segundas residencias vacacionales han generado una distorsión profunda en las matrices de precios del suelo urbano. Como consecuencia, se produce un desplazamiento indirecto de las familias locales, incapacitadas para competir con el poder adquisitivo del capital turístico.
Esta dinámica de mercado desregulado propicia una profunda segregación socio-espacial. Los recursos de capital e inversión se localizan de manera exclusiva en las franjas de mayor renta de la ciudad, mientras que los proyectos habitacionales dirigidos a la población local, como las Viviendas de Interés Social (VIS), sufren un proceso de periferización extrema.
Para evidenciar este fenómeno es necesario la intervención de las autoridades locales, para regular la captura masiva de renta del suelo, desplazamiento indirecto de comunidades originarias, privatización de facto de accesos al mar y severa presión sobre los ecosistemas marinos.
EL IMPACTO TÉCNICO DE LA DEUDA URBANA
En la literatura científica de la planificación e ingeniería urbana, el concepto de Deuda Urbana define la brecha acumulada, de carácter pasivo, entre los requerimientos de inversión pública en infraestructura física y social generados por el crecimiento inmobiliario privado, y la inversión efectivamente ejecutada por el Estado.
En Santa Marta, esta brecha ha alcanzado dimensiones críticas, operando en la práctica como un subsidio implícito de la ciudad hacia el desarrollo inmobiliario privado. Mientras los desarrolladores capturan las plusvalías económicas del suelo y las privatizan en sus balances financieros, los impactos ambientales y sociales negativos se socializan en la población general a través de cortes en el suministro de agua potable, colapsos del sistema de alcantarillado sanitario e inundaciones.
Este desbalance no solo afecta la calidad de vida, sino que compromete gravemente la viabilidad ecológica de la ciudad a largo plazo.
La saturación de las redes obliga a los grandes complejos a perforar el subsuelo de manera descontrolada para extraer agua, acelerando la destrucción del acuífero costero.
Revertir las preocupantes tendencias de degradación habitacional e infraestructural expuestas exige una migración radical desde el modelo contemporáneo de «urbanismo por adición desregulada» hacia un modelo riguroso de urbanismo planificado con primacía de lo público.
En consonancia con el debate abierto por VoxPública, la redefinición del modelo de ciudad no es una opción técnica, sino una urgencia democrática. Para ello, el Distrito de Santa Marta debe implementar de manera vinculante los instrumentos avanzados de gestión del suelo contemplados en la Ley 388 de 1997, específicamente el reparto equitativo de cargas y beneficios y la participación efectiva del municipio en las plusvalías inmobiliarias. Exigir que los desarrolladores privados financien la expansión de las redes matrices sanitarias, viales y de espacio público proporcionalmente al impacto que generan, es la única vía técnica para saldar la deuda urbana y rescatar la sostenibilidad ecológica y la equidad social del territorio samario.