REVISIÓN EXCEPCIONAL POT 500 AÑOS: ¿QUÉ PROPONE SU BORRADOR? – PARTE II

Bello Horizonte es uno de esos lugares que explican tanto el potencial de Santa Marta como las contradicciones de su desarrollo urbano. Su localización junto al mar, sus atributos paisajísticos y la accesibilidad que ganó con la doble calzada entre Ciénaga y Santa Marta impulsaron su transformación en un sector atractivo la inversión residencial y turística. Pero, el crecimiento inmobiliario no ha estado acompañado, en la misma medida, por la satisfacción de las necesidades de infraestructura y servicios públicos. El antiguo POT Jate Matuna clasificó a Bello Horizonte como de tratamiento urbanístico en desarrollo por sus áreas residenciales turísticas con densidad moderada, poca oferta de espacios libres, deficiencias en infraestructura vial y de servicios públicos y sociales, además de una proliferación de actividades cuya localización requería control. Contrario a que estas condiciones persisten, el POT 500 Años cambió la clasificación del sector a tratamiento urbanístico de consolidación basado casi en una ficción en la que sus áreas están dotadas de redes viales, espacio público, equipamientos y una estructura urbana aceptable, con un número significativo de predios construidos. Esa es la definición que contiene el artículo 118 del Acuerdo 011 de 2020. Frente a esto ¿Qué se propone cambiar en el Borrador de la Modificación Excepcional del POT 500 Años (MEPOT)? Anexo Borrador MEPOT

Al revisar el MEPOT se encuentra el artículo 32 que modifica el artículo 118 del POT: TRATAMIENTO URBANÍSTICO DE CONSOLIDACIÓN. Indica las áreas que se consolidaron; hay redes viales, de espacio público, equipamientos y en general hay una estructura urbana aceptable, al igual que el espacio privado tiene un número significativo de predios construidos.

El artículo 32° conserva la definición general del tratamiento de consolidación. Sin embargo, incorpora un parágrafo 7 que establece: “Todo predio con un área superior a dos mil metros cuadrados (2.000 m²) se someterá al tratamiento urbanístico de desarrollo cuando en cualquiera de sus frentes colinde con una vía sin pavimentar, y/o no cuente con redes funcionales de acueducto y alcantarillado.” En el MEPOT no se identifica qué predios con esta clasificación cumplen esos criterios.

¿Qué impacto tendría esta modificación en la disponibilidad de acueducto y alcantarillado? Al clasificar un sector como de tratamiento de consolidación, pese al incumplimiento de las condiciones urbanísticas exigibles para esa categoría (vías definidas y construidas, amoblamiento urbano, equipamientos, espacio público e infraestructura de servicios públicos) se facilita la tramitación de proyectos inmobiliarios mediante licencias de construcción, en lugar de exigir previamente las licencias de urbanización. Esta distinción resulta relevante porque, es en el trámite de la licencia de urbanización, que se exige aportar las certificaciones de viabilidad y disponibilidad inmediata de los servicios públicos domiciliarios (Resolución 1025 de 2021 del Ministerio de Vivienda).

Los más beneficiados con lo anterior han sido los desarrolladores de proyectos inmobiliarios quienes a pesar de no tramitar licencia de urbanización están amparados por el artículo 6 del Decreto 3050 de 2013, incorporado en el Decreto 1077 de 2015, el cual tiene estas implicaciones:

→ Si un proyecto obtiene una licencia de construcción, surge la obligación del prestador (ESSMAR) de atender su solicitud de vinculación como usuario, de acuerdo con las condiciones legales aplicables.

→ Si el POT permite mayores densidades o edificabilidad, esas decisiones pueden incrementar la demanda de agua y alcantarillado. Por eso, la capacidad de las redes y la planificación de las inversiones son asuntos centrales, no secundarios.

Así las cosas, se comprende el interés de los constructores en “participar” de los procesos de planificación del territorio.  Por cuenta de este pequeño detalle, sí o sí, la ciudad ha tenido que enfrentar mayores exigencias de abastecimiento de agua y alcantarillado, a pesar de que en enero de 2021, la Alcaldía de Santa Marta públicamente reconoció que en barrios consolidados persistían “[…] deficiencias en la estructura urbana, la continuidad vial, el espacio público, los equipamientos y los servicios públicos […] “ (Boletín # 0066 de 2021). En la discusión pública de esa época además de Bello Horizonte, se mencionaron barrios como Los Almendros, 20 de Julio, Pescaíto y Galicia y sectores ubicados sobre corredores viales Avenida del Río y del Libertador.

La preocupación aumenta al confirmar que ni en el articulado del POT 500 Años ni el que propone el MEPOT se justifica  por qué a pesar de sus deficientes infraestructuras urbanas, estos sectores se mantienen dentro de la categoría de tratamiento de consolidación o qué indicadores de infraestructura respaldan esa decisión. Con esto no se sugiere que no existan estudios, documentos técnicos o cartografía que soporte el articulado del borrador, pero es un hecho que hasta ahora no han sido socializados ni puestos a disposición a la opinión pública por parte del Distrito.

Lo que si establece el MEPOT para estos sectores, es la duplicación del número de unidades máximas de vivienda por hectárea neta urbanizable, como se relaciona en el siguiente cuadro:

Cuadro: Elaboración propia

Si el MEPOT busca corregir las deficiencias del POT vigente, ante la propuesta de aumento de estas densidades, la ciudadanía debería tener saber si ¿el Distrito evaluó qué capacidad disponible existe para atender una mayor densidad? ¿Qué obras deben ejecutarse antes de permitirla? ¿Quién debe financiar las obras y con qué cronograma? ¿Cómo se evitará que la incorporación de nuevos usuarios agrave las deficiencias que ya afectan a los residentes?

El aumento de las densidades no es perjudicial por sí mismo. Sin embargo, autorizarlas sin identificar y evaluar previamente las deficiencias de infraestructura representa un riesgo tanto para los sectores sometidos al tratamiento de consolidación, cuyos problemas de ordenamiento podrían perpetuarse, como para la ciudad en su conjunto.

De no anticiparse las inversiones necesarias, Santa Marta podría terminar asumiendo los costos de adaptar sus sistemas a un crecimiento urbano ya materializado, con las consecuentes presiones sobre los servicios públicos, la movilidad y el espacio público.

De acuerdo con los términos de esta modificación  se corre el riesgo de consolidar algo muy distinto de una ciudad planificada: las ganancias privadas de la densificación y las deudas públicas de sus consecuencias.